Понятие недвижимого имущества:
исторический очерк и современное состояние

Недвижимое имущество - одно из наиболее остро дискутируемых понятий в научных кругах во все времена. Изменилось ли представление о недвижимом имуществе в современном гражданском праве со времени становления понятия? Справедливо ли полагать, что недвижимым может быть признано только имущество, недвижимое по своей природе? Возможен ли механический перенос представлений о главной вещи и ее принадлежностях по отношению к недвижимым вещам?

Вопросы, связанные с недвижимым имуществом, во все времена являлись предметом научных дискуссий, что объясняется прежде всего особой социальной значимостью этого вида имущества. При рассмотрении любого аспекта данной темы необходимо предварительно уточнить содержание понятия "недвижимое имущество" и установить признаки, присущие данной категории.
Категория недвижимого имущества на любом этапе своего развития противопоставлялась категории движимого имущества. Указанное противопоставление является одной из основ гражданского оборота вещей. Большинство исследователей рассматривают деление вещей на движимые и недвижимые в качестве важнейшего основания их классификации.
Так, Н.Л. Дювернуа утверждал, что "во главе деления вещей по различию их свойств, важных для конструкции гражданских правоотношений, на отдельные категории наше законодательство, буквально следуя французскому образцу, ставит различие вещей (имуществ) движимых и недвижимых"*(1).
Аналогичной позиции придерживался В.И. Синайский, полагавший, что "среди деления вещей, или имуществ, главное место занимает... деление их: а) на недвижимые и б) движимые"*(2).
Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском праве. В качестве основного критерия такого разграничения выделялся признак salva rei substantia - способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности (т. е. без изменения формы), экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, неспособные к такому перемещению, признавались недвижимыми (res immobiles). Все остальные вещи относились к разряду движимых (res mobiles)*(3).
По утверждению Ю.С. Гамбарова, "деление вещей на движимости и недвижимости может быть просто и запутанно. Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором - недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость - земля и все, что с нею физически связано. Так различались по своим природным свойствам движимости от недвижимостей в римском праве, и такое различие, не выходившее за пределы телесных вещей, было ясно и не подавало повода к спорам"*(4).
Основным и, пожалуй, единственным самостоятельным объектом недвижимого имущества в римском праве выступала земля (solum). В то же время предусматривалась градация земель в зависимости от располагающихся на ней объектов и целей использования самой земли, что проявлялось, в частности, в наименованиях, применяемых к земле и земельным участкам (campi, praedium, locus, fundus, ager, area и т.д.)*(5). Многие из таких обозначений отражали разнообразные варианты оборота земель*(6).
Кроме земли в понятие недвижимого имущества включались и вещи, неразрывно с ней связанные (res soli). К таковым относились:
а) вещи, связанные с землей по своей природе (деревья, кустарники);
б) вещи, искусственно связанные с землей (здания, сооружения).
Указанная категория вещей (res soli) включалась в понятие недвижимости на основании формулы "superficies solo cedit" (т.е. все вещи, возвышающиеся над земной поверхностью и тесно с ней связанные, следуют за данной поверхностью). Право собственности на указанные вещи было неразрывно связано с судьбой права собственности на земельный участок, на котором они располагались. Таким образом, чтобы определить юридическую судьбу res soli как недвижимого имущества, необходимо было выяснить судьбу земельного участка.
По мнению И.А. Покровского, "различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка"*(7).
Несмотря на кажущуюся малозначительность юридических последствий деления вещей в римском праве на движимые и недвижимые, заложенные римлянами подходы к определению критериев недвижимого имущества легли в основу законодательного регулирования указанного вопроса в большинстве западноевропейских государств. Однако с развитием гражданских правоотношений, с появлением новых институтов, настойчиво требовавших законодательного закрепления, с повышением значимости в гражданском обороте земли как одного из основных объектов гражданских прав привычные правила перестали отвечать потребностям общества. Расширение оборота разнообразных видов имущества, ставшее результатом увеличения количества субъектов, вовлеченных в свободный гражданский оборот, способствовало быстрому экономическому росту. Но отсутствие должного законодательного регулирования такого оборота послужило причиной появления всевозможных видов мошенничества. Ограничение оборота вещей путем установления специальных норм и правил базировалось прежде всего на принципах сохранения целостности государственных границ и недопустимости отчуждения экономически важных объектов без контроля со стороны государства.
Определяющее значение в регулировании оборота вещей приобрело их деление на движимые и недвижимые. Несмотря на общую тенденцию к повсеместной рецепции римского права, большинство европейских государств при включении в свои кодексы и законы понятия "недвижимое имущество" предпринимали попытки расширить его значение, выделить качественно новые признаки по сравнению с фигурирующими в римском праве.
Так, в первой редакции французского Гражданского кодекса (далее - ФГК) выделены три типа недвижимых вещей*(8):
1) недвижимые по своей природе (immeubles par leur nature). Согласно ст. 518-521, 523 ФГК к недвижимым вещам по природе относятся: а) земли и строения; б) ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения; в) жатва на корню, не снятые с деревьев плоды; г) трубы, используемые для доставки воды в дом или иную недвижимость;
2) недвижимые по назначению (immeubles par destination). В соответствии со ст. 522, 524 ФГК к данной категории недвижимых вещей относятся: а) рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд*(9); б) сельскохозяйственный инвентарь; в) семена, переданные фермеру; г) голуби в голубятнях; д) пчелиные ульи; е) пруды с рыбой; ж) винные давильни, котлы, чаны и бочки; з) фабричный инвентарь; и) солома и удобрения; к) иные движимости, которые собственник использует в соответствии с их хозяйственным назначением;
3) недвижимые по объекту приложения (immeubles par application). В силу ст. 526 ФГК к указанной группе относятся: а) узуфрукт недвижимого имущества; б) сервитуты; в) иски, связанные с не движимым имуществом.
Как отмечает С.А. Бабкин, несмотря на то что указанные нормы ФГК страдают определенной казуистичностью, сама модель понятия "недвижимое имущество" явилась существенной модернизацией положения римского права и послужила образцом для последующих кодификаций в других странах*(10).
Иной путь определения понятия "недвижимое имущество" избрал законодатель Германии - в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ) используется более узкая трактовка данного понятия, чем в ФГК.
Так, в соответствии с § 94, 96 ГГУ к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которыми подразумеваются вещи, прочно связанные с землей, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 ГГУ составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не являются предметом особенных (самостоятельных) прав. В то же время в силу § 95 ГГУ вещи, которые имеют с землей непостоянную (временную) связь, не принадлежат к составным частям земельного участка.
Как показывает анализ указанных положений ГГУ, в качестве основного объекта недвижимости в германском законодательстве выступает земельный участок. При этом, в отличие от законодателя Франции, рассматривающего земельный участок как один из видов недвижимого имущества, германский законодатель считает неразрывную связь с земельным участком основным критерием при определении иных видов недвижимого имущества (составных частей вещи (земли)).
Таким образом, по справедливому замечанию С.А. Бабкина, в настоящее время в мировой цивилистике существуют два основных подхода к определению понятия "недвижимое имущество":
1) концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества (иллюстрацией может служить ФГК);
2) концепция земельного участка и его принадлежностей (она воплощена, в частности, в ГГУ)*(11).
Довольно своеобразный подход к делению вещей на движимые и недвижимые выработан в праве Великобритании. В частности, как полагает О.М. Козырь, сами термины "движимое" и "недвижимое" имущество применяются английскими судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с "иностранным элементом", регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты. К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен так называемый реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации*(12).
По утверждению Дж.-Энн Макензи и М. Филипс, различие между реальным и персональным имуществом было отмечено еще в далеком прошлом, но оно до сих пор существенно. Определение "реальное" применяется к имуществу, которое защищается судами посредством предъявления реального иска. Слово "реальный" происходит от латинского слова "res" (вещь). Реальный (вещный) иск был одним из тех, по которому суд чаще принимал решение о возврате имущества (вещи) собственнику, лишенному владения, чем о предоставлении ответчику права выбора между возвратом имущества или выплатой компенсации за утрату последнего. Ведь если кто-либо забрал у хозяина, например, стол, рассуждают указанные авторы, денежная компенсация убытков обычно позволяет ему купить другой стол, а вот земля уникальна по своему характеру, поэтому предполагается, что должна быть возвращена та же земля, которая была утрачена. Таким образом, существовало разграничение между реальным имуществом, которое могло быть восстановлено посредством предъявления вещного иска, и персональным, называемым так потому, что оно могло быть защищено только персональным иском, по которому нарушитель права по общему правилу выплачивал компенсацию за утрату, а не возвращал имущество. Так история английских форм исков привела к разграничению имущества, используемому и в настоящее время*(13).
В отечественном законодательстве понятие "недвижимое имущество" прошло свои этапы становления и развития.
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "термин "недвижимое имущество" появился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения". Указ Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" (далее - Указ о единонаследии 1714 г.) закрепил этот термин, сгладивший различие между вотчинами и поместьями*(14).
Кроме того, подчеркивая особую значимость недвижимого имущества и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду возможного причинения особого вреда интересам государства, подданных и самих "фамилий"), Указ о единонаследии 1714 г.*(15) устанавливал, что своим распоряжением ("чрез духовную") завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей, а если нет сына - одной из дочерей; движимое же имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ о единонаследии 1714 г. запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество (для обеспечения стабильного им владения конкретной "фамилией"). Определения недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением признаков, присущих данной категории, в этом Указе не содержалось.
В то же время в ч. 1 Указа о единонаследии 1714 г. к недвижимым вещам причислялись родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки.
Таким образом, понятие "недвижимое имущество" толковалось довольно широко. Данный термин использовался в основном для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения, а не для выделения недвижимого имущества среди вещей и его противопоставления категории движимого имущества. Перечисленные в Указе о единонаследии 1714 г. недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, строениями и прочими "принадлежностями".
Указ о единонаследии 1714 г. был отменен 17 марта 1731 г. указом императрицы Анны Иоанновны с восстановлением прежнего порядка наследования. Но при этом императрица повелела: "Впредь с сего нашего указа как поместья, так и вотчины именовать равно - одно недвижимое имение, вотчина"*(16).
При существовавшей в рассматриваемый период зависимости между частным землевладением и государственной службой*(17) сближение между поместьями и вотчинами послужило, на наш взгляд, первой предпосылкой появления частного права собственности на землю (земельный участок). Кроме того, как следует из упомянутых указов, земля (земельный участок) стала главным элементом введенной ими категории недвижимого имущества.
В части 1 т. X Свода законов Российской империи, изданного в 1832 г. (далее - Свод), вещи делились прежде всего на недвижимые и движимые (ст. 383)*(18). Однако в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось посредством примерного перечня имущества, входящего в их состав. Основным видом недвижимости была, безусловно, земля. Как отмечает В.В. Чубаров, значение земельного участка как вещи, объединяющей вокруг себя иную недвижимость, подчеркивается в комментарии профессора В.Б. Ельяшевича к ст. 384 Свода, к тому же заключению приводит и изучение соответствующей судебной практики*(19). Так, статья 384 Свода к недвижимому имуществу относила:
- земли и всякие угодья;
- дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земельные участки под постройку домов);
- заводы и фабрики (т.е. земельные участки со строениями, предназначенными для целей горно-заводской и обрабатывающей промышленности);
- лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под ними землей);
- строения (различного рода под земные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью);
- железные дороги (и в этом случае, отмечает В.В. Чубаров, ссылаясь на мнение В.Б. Ельяшевича, в ст. 384 Свода говорится о земельном участке (полосе отчуждения) с расположенными на нем железнодорожными сооружениями)*(20).
Как видим, развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как о главном объекте недвижимости. В частности, Свод содержал нормы, регулирующие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями. В соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Статья 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила находящиеся на их поверхности реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и т.п., все произведения, обретающиеся на поверхности земли, и все находящиеся в ее недрах металлы, минералы и другие ископаемые.
По мнению В.В. Чубарова, "представление о соотношении главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая выполняет экономическое значение главной"*(21).
Наибольшее значение концепция главной вещи и вещи-принадлежности приобретает на практике ввиду действующего общего правила: вещь-принадлежность следует судьбе главной вещи. Таким образом, определение юридической судьбы главной вещи ее собственником влечет за собой безусловное изменение судьбы принадлежности. При этом собственник не лишается права определять судьбу принадлежности, однако соответствующее решение на юридическую судьбу главной вещи никак не влияет. Указанную концепцию российские ученые (В.Б. Ельяшевич, В.И. Синайский)*(22) использовали при определении понятия недвижимого имущества и раскрытии его основного признака - связи с землей.
Можно сказать, что классики отечественной цивилистики под недвижимостью понимали землю, составляющую территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано.
Так, Д.И. Мейер писал, что "разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей... Имущества недвижимые составляют земли и строения, возведенные на земле... Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории"*(23). Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое, по мнению Д.И. Мейера, проявляется в большой ограниченности господства над недвижимым имуществом и большей прочности укрепления прав на это имущество сравнительно с имуществом движимым.
К.П. Победоносцев утверждал, что недвижимые по природе вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, утрачивают и свое первоначальное значение. По его мнению, недвижимость отличается от движимых вещей своей прочностью, постоянным месторасположением и требует совершения определенных формальностей при ее отчуждении*(24). Более того, рассуждая о делении вещей на движимые и недвижимые, ученый писал: "...Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или иному разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды"*(25).
Л.А. Кассо полагал, что "недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано"*(26). К недвижимым вещам он относил и все права, устанавливаемые на недвижимость (как вещные, так и обязательственные).
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что под недвижимостью понимается часть земной поверхности и все связанное с ней настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и изменения предназначения вещи. Он также указывал, что недвижимостью признаются только те здания, фундамент которых укреплен в земле; строения, которые лишь поставлены на землю, должны считаться движимыми, несмотря на то что закон относит к недвижимости любые строения*(27).
В период Октябрьской революции 1917 г. большевики выдвинули лозунг "Землю - крестьянам", и это в немалой степени помогло им победить. В принятом 26 октября 1917 г. Декрете ВЦИК земля, ее недра, леса, воды были провозглашены общенародной собственностью. Все земли, принадлежавшие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами. Почти сразу - Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" - был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота.
Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс (ГК) РСФСР окончательно упразднил в советском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое (в примечании к ст. 21 говорилось: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено"), хотя такое деление было характерно для большинства развитых стран.
Как полагают некоторые исследователи*(28), решение советского законодателя имело формальный характер, было осуществлено лишь "на бумаге". О.Ю. Скворцов утверждает: "Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей... Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества"*(29). Б.М. Гонгало отмечает, что "с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно"*(30).
Принимая во внимание позицию указанных авторов, хотелось бы отметить более важную, на наш взгляд, особенность, заложенную в примечании к ст. 1 ГК РСФСР 1922 г. Упраздняя деление имущества на движимое и недвижимое, советский законодатель обосновал это решение "отменой частной собственности на землю". Однако значимым является не само по себе установление исключительной государственной собственности на землю, а обозначение земли как главного, доминирующего объекта недвижимости. Таким образом, признавая особый естественный (природный) характер земли, установленный еще римскими юристами, ГК РСФСР 1922 г. в основу упразднения понятия недвижимости заложил "отмену частной собственности на землю". Исключение земли из гражданского оборота в советском государстве позволяет говорить о действительном юридическом (легальном) упразднении деления имущества на движимое и недвижимое. Безусловно, следуя юридической судьбе главной вещи (земли, земельного участка), любой иной объект недвижимости (здание, сооружение, водоем и т.п.), рассматриваемый как принадлежность либо составная часть главной вещи, не мог быть вовлечен в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта. Тем самым необходимость выделять на практике недвижимое имущество фактически исчезла.
Предвосхищая такое развитие событий, И.А. Покровский в 1917 г. задавался вопросом: "Дойдет ли когда-нибудь право, разрешая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?"*(31).
В Гражданском кодексе (ГК) РСФСР 1964 г. понятие "недвижимость" отсутствовало. Но, как отмечает Е.М. Тужилова-Орданская, даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости*(32).
Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Правовой режим, порядок отчуждения таких объектов жестко регламентировались ГК РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (главы 9, 10 ГК РСФСР 1964 г). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.
Возврат термина "недвижимое имущество" в отечественное законодательство связан с вступлением в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (далее - Закон о собственности). В силу п. 3 ст. 7 этого акта гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Однако Закон о собственности не содержал легального определения недвижимого имущества. В соответствии с его п. 4 ст. 2 к объектам права собственности относились, в частности, предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения - т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.
Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества произошел с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (далее - Основы). Согласно п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом указанный перечень не был закрытым, законодательными актами к названной категории могло быть отнесено и иное имущество.
На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавливающей, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ "вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом".
Буквальное толкование данной статьи позволяет сделать вывод о том, что российское гражданское законодательство возрождает нехарактерное для советского этапа развития деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодатель использует принцип исключения (т.е. все, что не относится к недвижимому имуществу, есть движимое имущество), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых (в том числе взаимоисключающих) признаков и простого перечисления некоторых их видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что с юридической и логической точек зрения при разграничении определенных категорий целесообразнее либо устанавливать общие для конкретной категории признаки, либо составлять закрытый перечень видов, характерных для данной категории.
Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, первое время называли "предметом гордости нового кодекса и торжеством справедливости"*(33). Однако прошедшие годы позволили оценить соответствующую норму ГК РФ более объективно. Практика ее использования породила так много вопросов, что едва ли найдется еще статья ГК РФ, подвергшаяся столь серьезной критике.
Определение недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. По утверждению А.Е. Захаровой, отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия*(34).
Рассмотрим данное утверждение на примере из судебной практики*(35).
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании Учреждения юстиции произвести такую регистрацию.
Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО просило отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 130 ГК РФ ввиду того, что для строительства асфальтобетонной площадки ООО получена документация как для капитального строительства, составлен технический паспорт на объект, объекту присвоен кадастровый номер, а сам объект неразрывно и тесно связан с земельным участком.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества - без удовлетворения. В обоснование принятого постановления арбитражный суд кассационной инстанции указал на следующее.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.
Кроме того, отмечая обоснованность и правильность принятых судебных актов судами нижестоящих инстанций, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что объект, права на который были заявлены к регистрации, фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски). В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу.
В отношении составления технического паспорта на объект и присвоения ему кадастрового номера суд решил, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому.
Указание общества на то, что для проведения работ по устройству площадки им была оформлена документация как для возведения капитального сооружения, также было признано судом несостоятельным, поскольку понятия "сооружение как объект строительства" и "сооружение как объект недвижимого имущества" не тождественны.
Подобные иски возникают вследствие неправильной квалификации объекта как недвижимого, а также отсутствия законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу*(36).
Вызывает сомнения и позиция законодателя, согласно которой термины "недвижимость", "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" используются в качестве синонимов.
Еще в дореволюционное время Г.Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает единства терминологии и употребляет слово "имущество" вместо "вещь" или говорит о собственности либо об имении, имея в виду имущество*(37). К сожалению, указанное замечание ученого справедливо и по отношению к современному отечественному гражданскому законодательству, и прежде всего к употреблению термина "имущество" в ГК РФ. Так, согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, в числе прочих, относятся "вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права". Таким образом, в понятие "имущество" абсолютно обоснованно включено понятие "вещь". При этом в п. 1 ст. 2 ГК РФ к "имущественным отношениям" (объектом которых является имущество) отнесены вещные, обязательственные и исключительные отношения. Тем самым в понятие "имущество" законодатель опосредованно включил, помимо вещей, и все другие объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ.
Однако термин "имущество" используется в ГК РФ не только в широком, но и в узком смысле. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого - индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие "имущество" приравнивается к понятию индивидуально-определенной вещи.
Как справедливо полагает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами*(38).
Закрепление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов с позиций юридической технике близко к употреблению понятия "имущество" в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Иными словами, законодатель, учитывая название ст. 130 ГК РФ ("Недвижимые и движимые вещи"), предпринимает попытку употребить понятие "недвижимое имущество" в самом узком из его значений. Однако с учетом специфики понятия "предприятие" (а предприятие является объектом недвижимости согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигается прямо противоположный результат: термин "недвижимые вещи" приобретает необоснованно широкий смысл.
Понятие "недвижимость" является сложным семантическим образованием, которое Е.Б. Лурье предлагает представить в следующем виде: "неподвижный имущество собственность. При этом часть собственность указывает на принадлежность к определению правовых отношений"*(39).
В.А. Лапач утверждает, что термин "недвижимость" в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе*(40).
Г.В. Чубуков полагает, что, напротив, понятие "недвижимость" обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле"*(41).
Д.И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 Федерального закона от 1 июля 1997 г N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу о том, что термины "недвижимое имущество" и "недвижимость" используются законодателем в качестве синонимов*(42).
Изучение работ, посвященных понятию "недвижимость", позволяет утверждать, что большинство исследователей оправдывают употребление терминов "недвижимость" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов только с учетом отнесения предприятия к объектам недвижимого имущества*(43). Содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а используемое в ст. 132 ГК РФ понятие "предприятие как имущественный комплекс" полностью соответствует термину "недвижимое имущество". При таком понимании наличие в российском гражданском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - представляется излишним*(44).
Полагаем, что надо исключить из текста ст. 130 ГК РФ понятия "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимая вещь". При этом следует согласиться с утверждением А.Е. Захаровой, полагающей, что изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов*(45).
Анализируя закрепленную в ст. 130 ГК РФ дефиницию недвижимого имущества, необходимо отметить, что за всю историю цивилистики были выработаны два основных подхода к определению этого понятия:
а) перечисление непосредственно в законе объектов недвижимого имущества;
б) формулирование единого абстрактного, основанного на связи с землей принципа, исходя из которого возможно отнесение объекта к недвижимому имуществу*(46).
Примечательно, что российский законодатель использовал сразу оба указанных подхода - в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, при этом данная норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его дополнения законом.
Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных критериев отнесения вещей к недвижимым, в сущности, российский законодатель выделяет два вида недвижимых вещей:
а) вещи недвижимые по своей природе (среди которых земельные участки, участки недр и остальные недвижимые вещи, "прочно связанные с землей");
б) вещи, являющиеся недвижимыми в силу закона.
На основе признаков, установленных в п. 1 ст. 130 ГК РФ и характеризующих недвижимое имущество, можно построить следующую логическую цепочку: все, что прочно связано с землей, - это недвижимость, а движимость - это все, что не недвижимость. Отсюда следует, что движимость - это все, что не имеет прочной связи с землей.
Несмотря на кажущуюся логическую завершенность данного вывода, необходимо отметить, что к недвижимым вещам закон также относит вещи, движимые по природе (т.е. не обладающие основным признаком недвижимости - связью с землей), но по закону требующие их регистрации в качестве недвижимых (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.). В научной литературе их называют "недвижимостью в юридическом смысле"*(47).
Примечательна в данном отношении позиция Ю.С. Гамбарова, утверждавшего, что "многие искусственные определения европейских законодательств, зачисляющих фиктивно то движимости в недвижимости, то недвижимости в движимости", основаны на том, что "средневековое право не знало деления вещей на движимости и недвижимости по их природным свойствам... Это объясняет и распространение различия между движимостями и недвижимостями на права, которые, не существуя в пространстве и не будучи им ограничены, не могут быть в действительности ни движимыми, ни недвижимыми. В основании этого распространения лежат не столько потребности права, сколько обыденные представления о том, что противоположение движимостей недвижимостям есть как будто исчерпывающее и обнимающее весь состав имущества"*(48).
Данная точка зрения представляется справедливой. Включение в число объектов недвижимого имущества движимых по своей природе вещей представляется довольно вредным. Закрепляя в качестве основного признака недвижимого имущества принцип прочной связи с землей, необходимо исходить из того, что в классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок).
При этом при решении вопроса о том, какие объекты относятся к недвижимому имуществу, нельзя применять по аналогии связь главной вещи и ее принадлежностей, заложенную в ст. 135 ГК РФ. Такая связь имеет отношение скорее к движимому имуществу. Подтверждением нашего вывода могут служить изменения, внесенные законодателем в содержание п. 1 ст. 130 ГК РФ и исключившие из категории недвижимого имущества вначале обособленные водные объекты*(49), а впоследствии леса и многолетние насаждения*(50). А ведь именно эти объекты могли бы быть рассмотрены (по смыслу ст. 135 ГК РФ) в качестве принадлежностей земли (земельного участка). Таким образом, законодатель подчеркнул невозможность осуществления механического переноса представлений о главной вещи и ее принадлежностях на недвижимые вещи.
Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи (морские и воздушные суда, космические объекты и др.) в научной литературе объясняется лишь их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. При этом, по верному замечанию В.В. Витрянского, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено прежде всего их объективными качествами*(51). Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей должны быть положены в основу законодательного деления вещей на движимые и недвижимые. Отнесение к недвижимым вещей, движимых по своей природе, необходимо упразднить.

П.Н. Виноградов,
преподаватель кафедры гражданского права
и процесса Академии труда и социальных отношений

"Законодательство", N 8, август 2008 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Спб., 1902. § 41.
*(2) Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть. Вещное право. Авторское право. 2-е изд. Киев, 1917. С. 69.
*(3) Дормидонтов Г.Ф. Система римского права. Общая часть. Казань, 1910.
*(4) Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. Спб., 1911. Гл. IV. § 5.
*(5) Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М., 2003. Гл. I. § 26.
*(6) См. подробнее: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практ. пособие. М., 2006. С. 7-15.
*(7) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 4-е изд. М., 2003. С. 195.
*(8) В современном ФГК, претерпевшем за время своего существования немало изменений, упоминаются те же три типа недвижимых вещей, что, безусловно, свидетельствует о стабильности понятия "недвижимость", разработанного ФГК.
*(9) При этом в соответствии с абз. 2 ст. 522 ФГК тот же рабочий скот, сдаваемый собственником иным лицам (т.е. не фермерам), признается движимым имуществом.
*(10) Бабкин С.А. Понятие "недвижимость" в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус. 2001. N 5. С. 50.
*(11) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 51-52.
*(12) Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд. Т. 1. М., 2004. С. 319.
*(13) MacKenzie J.-A., Phillips M. Textbook on Land Law (ninth edition). Oxford, 2002. P. 624-625.
*(14) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 2005. С. 98.
*(15) Российское законодательство X-XX вв.: В 9 т. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма / Отв. ред. А.Г. Маньков. М., 1986. С. 295-300.
*(16) Неволин К.А. История российских гражданских законов. Ч. 2. Кн. 2. М., 2006. § 309.
*(17) Как и поместье, так и вотчина (две возможные формы частного землевладения в России того времени) могли быть отобраны за неисполнение государственной службы. Такой порядок просуществовал до 18 февраля 1762 г., когда Петром III был издан Манифест "О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству", отменивший обязанность несения государственной службы правящим дворянским сословием.
*(18) Саатчиан А.Л. Свод законов гражданских. Спб., 1911.
*(19) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 12.
*(20) См.: Там же. С. 12-13.
*(21) Там же. С. 16.
*(22) Ельяшевич В.Б. Законы гражданские. Практический и теоретический комментарий. М., 1913. С. 13; Синайский В.И. Указ. соч. С. 69-72.
*(23) Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 2003. С. 161 - 164.
*(24) Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 ч. Ч. 1: Вотчинные права. М., 2002. С. 8.
*(25) Там же. С. 62.
*(26) Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.
*(27) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.
*(28) См., напр.: Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 11; Скворцов О.Ю. Сделки с не движимостью в коммерческом обороте: Учебнопракт. пособие. М., 2006. С. 22.
*(29) Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 22-23.
*(30) Гонгало Б.М. Указ. соч. С. 11.
*(31) Покровский И.А. Указ. соч. С. 204-205.
*(32) Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007. С. 22-23.
*(33) Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
*(34) Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 399.
*(35) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03.
*(36) См., напр.: постановления ФАС Северо-Западного округа от 20 сентября 2006 г. N Ф08-4484/06; от 29 января 2003 г. N А56-17863/02; постановления ФАС Уральского округа от 22 ноября 2006 г. N Ф09-10090/06-С6, от 16 мая 2006 г. N Ф09-3667/06-СЗ
*(37) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 95.
*(38) Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. С. 275.
*(39) Лурье ЕВ. Корректность определения понятий, связанных с термином "недвижимость" // Вопросы и оценки. 1997. N4.
*(40) Лапач В Л. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 356.
*(41) Чубуков Г.В.Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.
*(42) Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 147-148.
*(43) См., напр.: Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8-12; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 8. С. 49-50; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. С. 17-19; Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. С. 36-37.
*(44) Козырь О.М. Указ. соч. С. 221.
*(45) Захарова А.Е. Указ. соч. С. 403.
*(46) Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М., 1999. С. 221.
*(47) Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть: Учебник. М., 2004. С. 15.
*(48) Гамбаров Ю.С. Указ. соч. Гл. IV. § 5.
*(49) См.: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2006. 8 июня.
*(50) См.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2006. 8 декабря.
*(51) Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М, 1999. С. 238-242.