Особенности регулирования "единого объекта недвижимости" и объектов
недвижимости, связанных "единой судьбой"

Земельное законодательство закрепляет требования, при выполнении которых собственники недвижимого имущества могут стать собственниками или арендаторами земли, на которой расположен указанный объект. Между тем ни земельное, ни гражданское законодательство не содержат механизма возникновения таких прав, что вызывает серьезные проблемы на практике. Следует ли рассматривать недвижимость и расположенный под ней участок земли как "единый объект" или предпочтительнее расценивать их как два различных объекта, связанных единой судьбой?

Распоряжением Правительства РФ от 26 июля 2000 г. N 1072-р (которое было принято до введения в действие Земельного кодекса РФ) был утвержден "План действий Правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 годы". В этом документе говорилось о намерении Правительства настаивать на внесении в законодательство Российской Федерации поправок, которые обеспечат вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот. Предполагалось "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка". В "Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2002-2004 годы", утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-рп, также в качестве одного из мероприятий предусмотрено создание упомянутой правовой концепции единого объекта недвижимости.
Земельный кодекс (ЗК) РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 провозглашает необходимость оформления земельных отношений при отчуждении зданий, строений и сооружений с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов*(1).
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: а) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; б) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, направленные на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Указанные правила применяются в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров купли-продажи, мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случаях реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 237, 242, 243 ГК РФ). Такое решение законодателя хорошо согласуется с необходимостью оборота недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Частным случаем проявления указанного общего правила является отчуждение земельного участка и объектов, прочно связанных с ним, в результате приватизации. В соответствии с п. 7 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ*(2) приватизация недвижимости должна производиться с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
В силу ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
Таким образом, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте)*(3).
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу переходит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, на которых им пользовался прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, на которых им пользовался прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Это означает, что если собственник зданий и сооружений обладал правом постоянного пользования земельным участком, то при переходе права собственности к новому собственнику переходят права постоянного пользования при условии, что он может являться субъектом такого права. Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость, находящуюся на таком земельном участке, перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то такое лицо должно переоформить названное право (получить право аренды либо выкупить участок в собственность)*(4). Если собственник зданий и сооружений обладал правом аренды или правом безвозмездного срочного пользования земельным участком, то к новому собственнику переходит соответственно право аренды или безвозмездного срочного пользования этим участком.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Земельное законодательство закрепляет требования, при выполнении которых собственники недвижимого имущества могут стать собственниками или арендаторами земли. Между тем ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривают механизм возникновения этих прав, что препятствует хозяйствующим субъектам в осуществлении предпринимательской деятельности и приводит к негативным последствиям оборота "единого объекта".
Судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 21 июня 2005 г. оставил без изменения решение суда, которым с прежнего собственника недвижимого имущества взыскана задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа. Суд указал, что "довод заявителя о наличии у нового собственника имущества обязанности по уплате арендных платежей за земельный участок несостоятелен, так как покупатель не был стороной в договоре аренды земли, который действовал до 19.09.2002 (момента расторжения) и являлся обязательным для заключивших его лиц. При этом окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ). Переход имевшегося у продавца недвижимости права пользования земельным участком к покупателю недвижимости в отсутствие заключенного между ним и истцом договора аренды не породил у нового собственника недвижимого имущества обязанности по внесению арендных платежей, установленных соглашением администрации и прежнего собственника"*(5).
В то же время Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, направляя на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности по арендной плате с общества, в постановлении от 27 июля 2005 г. пришел к следующему выводу: "Несмотря на то что в подписанном администрацией и обществом дополнительном соглашении от 08.06.2004 года к договору аренды наряду с обществом в качестве арендатора указан предприниматель, истец не исключил из расчета арендной платы часть земельного участка, на которой расположены принадлежащие предпринимателю недвижимые объекты. Отсутствие доказательств государственной регистрации соглашения не является обстоятельством, опровергающим факт пользования предпринимателем частью земельного участка, арендуемого обществом"*(6).
В первом случае у нового собственника не было формальных оснований произвести платеж в адрес земельного комитета. Даже при наличии желания и доброй воли (мы исключим из рассмотрения случай злоупотребления правом и нежелание перезаключить договор аренды) новый собственник не имеет возможности в силу действующего налогового законодательства произвести платеж, не установив договорных отношений и не имея документов, оправдывающих такой платеж. В отсутствие правового механизма перезаключения договора аренды земли с новым собственником недвижимости и принимая во внимание существующее положение вещей в территориальных отделах землепользования, описанная ситуация представляется тупиковой. По нашему мнению, необходимо дать землепользователям возможность в упрощенном порядке производить перевод обязательств по договору, включая платежи, на нового владельца недвижимости. Существующая ситуация противоречит здравому смыслу. С позиций гражданского законодательства представляется недопустимым нести ответственность по договору, который фактически расторгнут. В то же время с точки зрения земельного и налогового законодательства такой порядок вполне допустим, кроме того, единственно возможен.
Рассмотрим ситуацию передачи зданий, строений и сооружений во временное владение и пользование в случае, если земельный участок и прочно связанные с ним объекты принадлежат лицу на праве собственности.
На основании ст. 652 ГК РФ, если в договоре аренды здания или сооружения арендодатель, являющийся собственником земельного участка, не определил передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему на срок аренды недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
До принятия представительными органами муниципальных образований нормативно-правовых актов о введении с 1 января 2005 г. земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса (НК) РФ применялся Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю"*(7). Согласно ст. 1 этого закона налогоплательщиками земельного налога признаются собственники земли, земле владельцы и землепользователи, кроме арендаторов. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата*(8).
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Если договором безвозмездного пользования зданием и сооружением не определено передаваемое право на земельный участок, то, поскольку в законодательстве не предусмотрено иное, по аналогии с изложенными ранее положениями об аренде можно предположить, что передаваемым правом является право безвозмездного срочного пользования земельным участком.
По общему правилу собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 3К РФ).
В случае, когда земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются сходные правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Собственники зданий, строений, сооружений находящихся на участках, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации,субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. В этом случае никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием,строением, сооружением.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не распространяется на собственников объектов недвижимости, расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.
Законом о введении в действие ЗК РФ установлено, что лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие ее приватизации до введения в действие ЗК РФ, помимо права на приватизацию земельного участка имеет право приобрести его в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права на выкуп земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Следует признать, что идею "единого объекта", т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, реализовать невозможно. Причин можно привести очень много, в качестве же основной назовем конфликт частных и публичных интересов. В данном контексте "конфликт" не следует понимать буквально. Речь идет о способах регулирования частей "единого объекта", которые являются предметами различных отраслей права, одна из которых частная, а другая публичная.
Огромное число зданий и сооружений принадлежат частным лицам на праве собственности, в то время как земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находятся в собственности государства либо вообще исключены из оборота. Собственники строений чаще всего имеют обязательственные права на земельные участки. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Органы власти, обладая фактической монополией на землю и административными полномочиями, могут навязывать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. "Административная" аренда земли делает землепользователя бесправным.
Однако это обстоятельство, хотя и является весьма негативным для развития оборота недвижимости в коммерческих целях, не служит препятствием для собственника здания или сооружения при совершении сделок, состоящих в отчуждении имущества. Кроме того, часто стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельных участках, значительно превосходит стоимость самих земельных участков, а сами эти постройки никак не могут считаться "улучшениями" соответствующих земельных участков.
Проблема состоит в том, что все наше законодательство, начиная с советских времен, строится на ином принципе: земельный участок следует судьбе строения. Из этого исходит действующий Гражданский кодекс, который позволяет новому собственнику здания или сооружения требовать оформления на себя земельного участка, т.е. предполагается, что право на земельный участок переходит к новому собственнику вместе с соответствующим объектом недвижимости. Можно сослаться на п. 2 ст. 271 ГК РФ, согласно которому при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
ЗК РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Однако нетрудно заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются Земельным кодексом как самостоятельные объекты гражданского оборота, лишь связанные единой судьбой, но не как "единый объект".
Идея "единого объекта", по нашему мнению, может быть воспринята лишь в одном случае - если на каком-либо этапе собственник здания и собственник земельного участка совпадут в одном лице. Во всех иных ситуациях речь может идти об обороте объектов недвижимости, связанных единой судьбой.

Е.В. Довлатова,
кандидат юрид. наук,
генеральный директор ООО "Лекс-Инвест Аудит"

"Законодательство", N 8, август 2007 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) См.: Завьялов А.А. Земельный кодекс и проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Бюллетень Министерства юстиции РФ. М, 2002. N 4. С. 40-44.
*(2) Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СПС "Гарант".
*(3) См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 2. С. 95-114.
*(4) См.: Данилина И.В. Регулирование земельных правоотношений при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, права аренды которого выкуплены // Нотариус. 2001. N 3. С. 19-22.
*(5) См.: Орловская Я.О. Спорные вопросы применения земельного законодательства // Арбитражная практика. 2006. N 2. С. 79.
*(6) Там же. С. 77.
*(7) Это положение закреплено в ст. 3 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ.
*(8) Следует заметить, что введение в действие главы 31 НК РФ не изменило ситуацию к лучшему, так как не был разработан механизм взимания платы с пользователей земель различных категорий и различного назначения. Кроме того, возникает сложность в связи с тем, что земельный налог должен поступать в местный бюджет, а налоговые органы имеют федеральное подчинение. Отсутствие заинтересованности федерального органа в осуществлении дополнительных действий, направленных на взимание локального налога, не позволяет местным органам власти в полной мере использовать имеющийся потенциал для пополнения муниципальных бюджетов.